Obras con y sin licencias.

planomaquetacasa

Hace unos días hemos conocido un caso que tiene alterada la vida de toda una comunidad de propietarios, lo traemos al blog porque creemos que esta situación se da de manera habitual sin necesidad de llegar a ella.

Una pareja ha encontrado la vivienda que estaban buscando, buena ubicación, precio razonable, y la han adquirido conscientes de que necesitaba una reforma para adaptarla a su gusto y a la confortabilidad que se espera de un piso moderno.

Se han puesto manos a la obra, han contratado una empresa constructora con la que han acordado las actuaciones a llevar a cabo, y han solicitado una licencia de obra menor en el ayuntamiento local. Ya se sabe, dos alicatados por aquí, una puerta por allá, unos sanitarios por el otro lado, y cuatro cables de electricidad. Así estaremos cubiertos cuando la policía local nos vea sacar escombros y subir materiales, callaremos la boca al vecino quejicoso y pagaremos lo justo en la tasa que grava la licencia.

Pero llegada la hora de la verdad, la obra no ha resultado ser tan menor. Todos los tabiques abajo, toda la carpintería metálica cambiada, cambiamos la distribución de la vivienda: la cocina la llevo al dormitorio situado en el extremo opuesto, las conexiones a bajantes y salidas de humo las resolvemos con «ingenio y técnica», esta cosa tan rara que hace la fachada la modifico y la incluyo en la vivienda para ganar este hueco tan útil …

La comunidad de propietarios se ha puesto en pie de guerra, y le ha reclamado al nuevo propietario que de explicaciones al respecto, las cuales no han satisfecho en absoluto a sus convecinos.

Y es aquí donde nos preguntamos, ¿no le hubiera sido más fácil al propietario haber contado con asesoramiento técnico para saber qué y cómo puede reformar su nueva vivienda?.

Nos gustaría aclarar dos conceptos que suelen confundir a los promotores, y que en otras ocasiones es aprovechada esa confusión para eludir costes y trámites.

¿Licencia de obra mayor o licencia de obra menor?

Cualquier tipo de obra, aunque sea pequeña, necesita de su correspondiente licencia de obra, esta puede ser licencia de obra menor o licencia de obra mayor.

Un breve resumen servirá para aclarar, pero en cualquier caso tanto los Técnicos Municipales como cualquier técnico (arquitecto o arquitecto técnico) se lo aclararán para su caso en particular.

Se entiende por obra mayor: las obras de nueva planta, las de ampliación en superficie, volumen o altura de edificaciones existentes, y las que vayan dirigidas a la rehabilitación integral de edificaciones ya existentes.
Para estas licencias se requiere Proyecto técnico  suscrito por facultativo competente y visado por el correspondiente Colegio Oficial.

Se entiende por obra menor ,las que por razón de su sencillez técnica y escasa entidad constructiva y económica, puedan ser consideradas como tales, incluidas las de modificación de la disposición interior de los edificios. (Ambigüedad legislativa donde las haya ¿eh?).

Si bien no se consideran obras menores aquellas que:

Impliquen el cambio o modificación de uso de la vivienda.

Afecten o modifiquen a elementos comunes del edificio, condiciones de seguridad (hablamos de la estructura), ubicación de conductos generales de saneamiento y/o ventilación,  al aspecto exterior de la edificación, o provoquen que se sobrepasen las sobrecargas con las que fueron calculadas.

Para solicitar la licencia de obra menor, deberá justificarse que la obra se adecua a las normas urbanísticas , de habitabilidad y diseño, garantizando que no afecta a seguridad estructural del edificio.

En el caso de las licencias de obra mayor además esta justificación vendrá dada por una memoria descriptiva de la obra a realizar suscrita por un técnico competente y visada por su colegio oficial. En esta memoria se incluirá certificación del cumplimiento de las normas urbanísticas y de habitabilidad y de que las obras no menoscaban la seguridad del inmueble.

Tras la breve explicación normativa, nos volvemos a preguntar: ¿Por qué la empresa constructora que está acometiendo la reforma de la que les hemos hablado al principio no le ha dicho nada de esto a los propietarios?, y si lo ha hecho ¿por qué ha comenzado la obra sin cumplir estos requisitos?. ¿Qué empuja a unos propietarios a reformar el hogar de su familia sin el más elemental asesoramiento técnico?, ¿tan poco estima tienen por lo que va a constituir su refugio, su hogar?. Nosotros creemos que los costes que conlleva contratar los servicios de un estudio técnico y abonar las tasas municipales son ridículos comparados con los problemas que se pueden derivar de no hacerlo así, tanto durante el desarrollo de la obra como el resto del tiempo que ocupen la vivienda.

Desde aquí pedimos una reflexión para constructoras y particulares promotores de reformas en sus viviendas: Piénsenlo un momento antes de lanzarse a una obra ignorando los requisitos administrativos y técnicos que esta conlleva. Es su hogar.

Si ha llegado aquí porque busca un asesoramiento técnico para la reforma de su hogar o porque es una constructora a la que le han encargado una obra, le ofrecemos nuestros servicios, no lo dude y contacte con nosotros.

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